Pourquoi investir dans l’immobilier professionnel

pourquoi investir immobilier entreprise_vfLes épargnants français sont de grands amateurs d’immobilier. A l’échelle nationale cet actif représente en moyenne 66% du patrimoine des ménages. Les épargnants ont beaucoup investi dans l’immobilier résidentiel souvent aidés par des lois fiscales qui se sont succédé.
Cependant si nous sortons des sentiers traditionnels, il est possible de trouver d’autres marchés immobiliers plus confidentiels afin de construire et valoriser votre patrimoine.
A l’heure où le couple rendement/risque des actifs financiers n’est pas satisfaisant (effondrement du rendement du fonds en euros, volatilité accrue sur les marchés financiers) il est indispensable d’étudier de nouvelles pistes d’investissement.


L’immobilier d’entreprise, un investissement qui traverse les crises

L’investissement dans l’immobilier d’entreprise (locaux commerciaux, bureaux, locaux industriels et logistique) peut au premier abord sembler complexe et réservé à quelques initiés et professionnels du secteur. Mais derrière cette fausse impression se cache un marché dynamique (plus de 20 Mds d’euros d’opérations par an) et présentant des rendements attractifs.

Les épargnants ayant investi il y a dix ans n’ont pas senti la crise financière ni la crise économique, leurs actifs ayant servi un rendement annuel supérieur à 10%. Cependant tout le monde le sait, les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs. Malgré tout, même si différents facteurs risquent de peser sur les rendements des prochaines années (offre limitée face à la demande, mise aux normes énergétiques, taux d’emprunt très bas, nouvelle règlementation des baux …) ces actifs garderont une place privilégiée dans un patrimoine bien diversifié.

Quels sont les atouts de ce type d’investissement ?

  1. Rentabilité brute plus importante que dans le résidentiel

En dehors de Paris intramuros où le rendement annuel des locaux commerciaux avec un emplacement n°1 sont passés sous les 4 % il n’est pas rare de rencontrer des rendements locatifs compris entre 8% et 10 % dans d’autres métropoles.
Certaines métropoles régionales (Lyon, Nantes, Rennes, Bordeaux …) offrent une profondeur de marché très importante, une demande très forte et les réserves foncières ne sont pas extensives. Il est donc possible de trouver des actifs présentant une rentabilité importante tout en gardant une forte liquidité sécurisant l’investissement.
Cependant, la demande est aujourd’hui très importante et la pression sur les prix très forte. Une récente transaction sur Le Mans (qui n’est pourtant pas une très grande métropole régionale) illustre ce propos : Rue commerçante, emplacement n°1, Loyer 600 € HT/Hors charges /m²/an, acquisition de l’immeuble sur une base de rentabilité de 5% brut.

Malgré tout il ne faut pas perdre de vue que cette demande très importante assure aujourd’hui une très grande liquidité pour les propriétaires de ce type d’actifs

2. Des locataires plus stables et plus solides financièrement

C’est un gros avantage de ces actifs : un bail signé par un institutionnel ou une grande enseigne nationale avec une engagement de durée de location ferme sur 6, 9 ou 10 ans, vous assure une sérénité dans la perception de votre loyer. De plus, la souplesse des baux permet d’y inclure d’autres conditions locatives sécurisantes (période ferme de location, mise à la charge du locataire de tous les frais d’entretien, taxe foncière refacturable, indemnité compensatoire en cas de sortie prématurée du locataire…).

En synthèse :

  • Des locataires qui louent sur une longue période et qui se battent pour les beaux emplacements
  • Une gestion locative plus aisée du fait d’un faible turn-over
  • Les travaux d’aménagement, les taxes foncières et la majorité des frais à la charge du locataire

3. Nos conseils pour une bonne gestion patrimoniale de ces actifs

Au préalable, ne perdons pas de vue que les revenus fonciers font partie des revenus les plus fiscalisés lorsqu’ils sont perçus en direct (maximum 62.5% de fiscalité + les impôts fonciers). Les revenus fonciers comme source de retraite complémentaire peuvent s’avérer très couteux et ne sont donc pas toujours une bonne solution.
Nous considérons aujourd’hui la pierre comme un formidable outil de construction patrimonial (effet levier / financement par le locataire…) mais qui doit faire l’objet d’une attention particulière lors de son intégration dans votre patrimoine afin d’éviter les désagréments fiscaux (impôt sur les revenus, plus-value, impôt de transmission, enregistrement …).

Vous détenez de l’immobilier d’entreprise

Vous détenez déjà des locaux d’entreprises dans votre actif patrimonial (vos anciens locaux professionnels, investissement déjà réalisé …) ? Ces actifs vous génèrent un revenu régulier ? Avez-vous pensé à les céder ?
En effet, il ne faut pas avoir peur d’arbitrer son patrimoine. Les conditions de marché actuelles peuvent permettre d’obtenir des offres très attractives. Une libération de certains actifs peut alors vous permettre de repartir sur des opérations de croissance patrimoniale en utilisant le prix de cession comme un apport permettant d’acquérir plusieurs autres actifs à crédit. Ainsi, avec 2 M € il est parfaitement possible d’acquérir un patrimoine de 10 M€ en moins de 12 ans grâce à l’effet levier. Ce turnover peut également venir se greffer et faciliter une réflexion de transmission patrimoniale, d’optimisation de votre imposition (IR / ISF …).

Vous souhaitez investir sur ce marché ?

Attention, les plus belles opérations ne sont jamais affichées au grand public. Il faut tendre l’oreille et s’entourer de professionnels du secteur afin de pouvoir accéder à ce marché confidentiel.
Il ne faut pas croire qu’une mise de départ très importante soit nécessaire (un apport de 15 à 20 % est suffisant soit 300k€ pour un investissement de 1.5 M€). Le levier du crédit doit être utilisé.

Quelques points de vigilance préalables à respecter pour éviter les mauvaises surprises

  • Toujours valider l’emplacement (environnement, capacité de réutilisation du bâtiment…)
  • Bien s’assurer de la solidité du preneur à bail (signature d’un grand groupe / signature d’une TPE avec une caution personnelle ou bancaire en cas de difficultés …)
  • Bien valider le contenu du bail (taxe foncière, charges des travaux, indemnité, indexation, durée du bail, période ferme …)
  • Bien travailler le montage financier (apport, durée du financement, modalité de financement …)
  • Regarder tous les impacts dans votre structuration patrimoniale à court, moyen et long terme en envisageant tous les scénarios (revenus, impôts, flux financiers, impact revente et transmission…)

L’immobilier professionnel est un très bel actif patrimonial lorsque l’investissement est judicieusement choisi. Il offre de belles perspectives de rendement et assure une gestion la plus simple possible.
Malgré tout, il ne faut pas oublier que le rendement est toujours corrélé au risque. Donc si le rendement est important alors le risque existe. Pour limiter ce risque il est indispensable de se poser toutes les questions avant l’investissement et d’être bien accompagné.

 

Pourquoi nous faire confiance pour vos investissements ?

Sogec Transaction travaille en étroite collaboration avec des ingénieurs patrimoniaux. Vous êtes ainsi assurés que la bonne structuration patrimoniale sera mise en place afin de prendre en compte tous les impacts fiscaux d’un tel investissement.

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